מסעם המופלא של הריביות על המשכנתא

פברואר 2020 הריביות על המשכנתא צונחות לשפל היסטורי,
מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין גורמת לכך שהאג"חים שעליהם מבוססות המשכנתאות צללו עמוק לתוך התחום של הריבית השלילית, כלומר אם הלוויתי למדינה 100 ש"ח היא תחזיר לי רק 99 ש"ח.
איך זה עובד?
מלחמת הסחר גרמה להאטת הצמיחה, הבנקים המרכזיים נאלצו להזרים כספים רבים לשוק ההון כדי לעודד את המשק מה שבסופו של דבר, גרם להורדת הריבית על המשכנתאות כי היה היצע גדול של כסף.
ואז על רקע השפל בריביות, הגיע משומקום משבר הקורונה וטרף את הקלפים, הקורונה השביתה את המשק בכל העולם, הבורסות קרסו, הסיכון להשקיע במשק עלה וכתוצאה מכך, הריביות על האג"חים זינקו תוך ימים ספורים במאות אחוזים, מה שהוביל לכך שהריבית על המשכנתאות בישראל עלתה בחדות ועשתה תוך שבוע מהלך שלוקח בדרך כלל מעל שנה.
ולמרבה ההפתעה… באותה עצמה שבה הריביות זינקו, כך הן צנחו בחזרה, וכשהעולם התחיל לעכל את המשבר, והושגה השתלטות על ההדבקה, ההיסטריה נעלמה והריביות על המשכנתא חזרו להיות מתונות, למעט המסלול בריבית משתנה ל 5 שנים, במסלול זה הריביות יותר גבוהות משהיו לפני המשבר וזאת בעקבות שינוי הצפי למדד המחירים לצרכן.
מה הקשר בין המדד לריבית על האג"ח?
לפני המשבר התחזית למדד הייתה חיובית ואילו בעקבות המשבר הצפי לשנים הקרובות הינו למדד שלילי ולפיכך השוק מתמחר את האג"חים בהתאם ומעלה את הריבית כדי לפצות על ירידת המדד העתידית שפוגעת בערך האג"ח.

אז איך אתם מרוויחים מזה כסף?
כדאיות מיחזור המשכנתאות עלתה, בראש בראשונה מכיון שהריבית על המשכנתאות ירדה. בנוסף, הריבית הממוצעת על המשכנתאות – הריבית שלפיה מחושב הקנס בגין פרעון מוקדם – עדיין מחושבת לפי הריביות הגבוהות שהיו בזמן המשבר דבר שמקטין משמעותית את גובה הקנס על פרעון מוקדם.
כך הממחזרים נהנים משני הכיוונים גם משלמים ריביות נמוכות וגם משלמים קנס נמוך על פרעון מוקדם.