שאלות ותשובות

כן. חלק ניכר מהתיקים שמגיעים אלינו הם אחרי סירוב בנקאי. בודקים מה בדיוק גרם לסירוב, ובונים מסלול מול הבנקים או מול גורמים חוץ-בנקאיים אמינים עם ריביות סבירות, כדוגמת חברות ביטוח.

ערב משלם הוא ערב שהבנק רואה כאילו הוא לווה לכל דבר, ומשלם כל חודש חלק מההחזר החודשי של הלווה. נדרש בדרך כלל כשההכנסה של הלווים לא מספיקה להחזר. יש לזה משמעויות כבדות לערב עצמו, וחשוב לקחת יועץ מקצועי שידע לתת לכם את כל המידע הרלוונטי.

כן. תושבי חוץ ובעלי אזרחות זרה נתקלים בדרישות שונות מהבנקים – שיעור מימון נמוך יותר, אימות הכנסה מחו"ל, וסוגיות מס. פעמים רבות הגדרה נכונה של מעמד ותושבות הלקוח יכולה להגדיל את אחוזי המימון וכן להוזיל את הריבית. אנחנו מלווים את התהליך מול הבנקים המתמחים בעבודה עם תושבי חוץ, כדי לתת ללקוחות שירות VIP.

כן. ליווי פיננסי לפרויקטים, גיוס מימון לבנייה, כולל התמחות בפרויקטים ללא ליווי בנקאי, והתאמה בין הפרויקט לגורם המממן הכי טוב עבורו.

לפני. הרבה אנשים חותמים על חוזה ואז מגלים שהמימון לא מסתדר. כשיודעים מראש כמה אפשר לקבל, מחפשים דירה בטווח הנכון ומנהלים משא ומתן מעמדה חזקה.

תלוי כמה ההון נמוך ומה גובה ההכנסה שלכם. יש פתרונות – שילוב הלוואות, מבנה עסקה אחר, גורם מממן משלים. הדבר הראשון זה לבדוק את המספרים לפני שמחפשים דירה, לא אחרי.

כשיש פער בין הריביות שיש לכם היום לבין מה שאפשר לקבל, או כשההחזר החודשי לא מתאים יותר למצב ורוצים להגדיל או להקטין אותו. מיחזור לא תמיד משתלם – לפעמים עמלת הפירעון אוכלת את החיסכון. זו בדיוק הבדיקה שאנחנו עושים לפני שנכנסים לתהליך מיחזור.

זה בעצם "פיצוי" על אובדן הריבית שהבנק גובה כשסוגרים משכנתא לפני הזמן, בעיקר במסלולים בריבית קבועה. גובה העמלה תלוי בפער בין הריבית שאתם משלמים לבין הריבית הממוצעת שהבנק מקבל מהלקוחות החדשים כיום. הוא תלוי גם בוותק ההלוואה: ככל ששילמתם יותר שנים את המשכנתא, כך ההנחה על העמלה גבוהה יותר.

הדרך הראשונה להקטין את העמלה היא תכנון נכון של התמהיל מראש. כשהעמלה כבר קיימת, אפשר לנסות לצמצם אותה בעזרת תזמון נכון, פירעון חלקי או הודעה מוקדמת לבנק.

כדי לדעת מי באמת בעל הנכס, אילו שעבודים והערות רשומים עליו, ואם מה שמוכרים לכם זה מה שקיים ברישום. בדיקה של כמה דקות שמונעת בעיות של שנים.

כן. משכנתא הפוכה מיועדת בעיקר לבני 55 ומעלה שיש להם נכס בבעלותם ורוצים לשחרר ממנו כסף בלי למכור. יש לזה יתרונות וגם עלויות שצריך להבין לעומק לפני שנכנסים.

העלות נקבעת לפי סוג התיק ומורכבותו. בשיחה ראשונה אנחנו מבינים מה הצרכים שלכם ואומרים לכם מראש כמה זה עולה – בלי הפתעות בהמשך. במידה והמחיר מקובל עליכם, מתקדמים לשלב איסוף הניירת, פגישת תיאום ציפיות, חתימה על הסכם שכר טרחה ויציאה לדרך להגשת המשכנתא לבנקים.

תלוי בתיק. אישור עקרוני יכול לקחת ימים ספורים, והתהליך המלא עד החתימה בדרך כלל כמה שבועות. בתיקים מורכבים או מול תושבי חוץ זה ארוך יותר.

בהחלט. אנחנו פונים לבנקים הרלוונטיים לתיק הספציפי ומשווים ביניהם. לא כל בנק מתאים לכל לקוח – לחלקם יש מדיניות שונה לגבי עצמאים, תושבי חוץ או סוגי נכסים מסוימים.

לא. אישור עקרוני הוא נקודת פתיחה, לא תנאים סופיים. ברוב המקרים יש מקום לשיפור בריבית ובתמהיל. בנוסף, כחלק מתהליך הליווי אתם מקבלים ליווי יד ביד בכל הבירוקרטיה הנלווית ללקיחת משכנתא, ושמירה עליכם שלא תיפלו במגבלות רגולטוריות שלא ידעתם על קיומן, ויכולות לשלול מכם את היכולת לקבל משכנתא.

כל התהליך מתבצע מרחוק, בשיחות טלפון ובוואטסאפ, ואין צורך להגיע למשרד. כשיש צורך בפגישה, קובעים אותה מראש בתיאום. תושבי חוץ בדרך כלל עובדים איתנו מרחוק לגמרי.

תמהיל הוא החלוקה של המשכנתא בין מסלולים שונים – קבועה, משתנה, פריים, צמודה ולא צמודה. הוא קובע כמה תשלמו לאורך השנים, כמה ההחזר יכול להשתנות, וכמה יעלה לכם לצאת מהמשכנתא בעתיד. שני אנשים עם אותה ריבית ותמהיל שונה יכולים להגיע לפער של מאות אלפי שקלים.

תלוי אם זו דירה יחידה, שיפור דיור או דירה להשקעה – לכל מצב תקרת מימון אחרת שנקבעת ברגולציה. חשוב לזכור שמעבר להון העצמי יש עלויות נלוות: מס רכישה, עורך דין, שמאי, תיווך והובלה.

הבנק בוחן את היחס בין ההחזר להכנסה הפנויה. יש תקרה רגולטורית, אבל בפועל הבנקים מאשרים מתחת לה. גם סוג ההכנסה משפיע – לא כל הכנסה נחשבת במלואה. וכמובן ישנם מקרי קצה שבהם לא תקבלו משכנתא למרות שאתם עומדים ביחס ההחזר של בנק ישראל.

לא יותר קשה, אבל שונה. הבנק בוחן דוחות ולא תלושים, והדרך שבה מציגים את ההכנסה משנה מאוד את התוצאה. הרבה עצמאים מקבלים פחות ממה שמגיע להם פשוט בגלל אופן ההצגה. אנחנו יודעים לרתום לטובת הלקוח את אופן ההצגה של העצמאים.

שיעור המימון נמוך יותר, מס הרכישה גבוה יותר מהשקל הראשון, והבנק לוקח בחשבון גם את ההכנסה הצפויה מהשכירות.

כן, אבל זה עולם אחר מדירת מגורים. אין מגבלה רגולטורית על שיעור המימון, ולכן ניתן לקבל שיעורי מימון גבוהים יותר מאשר בדירת מגורים. מנגד, הריביות גבוהות יותר, משך תקופת המשכנתא משפיע על הריבית באופן משמעותי יותר, ולא כל בנק עושה את זה. זה אחד התחומים שאנחנו מתמחים בהם.

בהחלט. אמנם מחיר הדירה קבוע, אבל המשכנתא לא. גם בפרויקטים האלה יש פערים משמעותיים בין הצעות הבנקים, ויש נקודות ייחודיות כמו לוחות תשלומים והצמדה למדד תשומות הבנייה שצריך לקחת בחשבון.